Instalação de Lojas do Mesmo Ramo em Shopping: Como Proteger Seus Interesses
Se você é lojista em um shopping center, já deve ter se deparado com a possibilidade de uma nova loja do mesmo ramo ser instalada ao lado da sua. Isso pode gerar preocupações sobre a concorrência interna e seu impacto nos negócios.
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) esclareceu que a instalação de lojas do mesmo ramo não configura atividade predatória nem ofensa ao tenant mix, desde que respeitados os contratos firmados com os lojistas.
Este artigo ajudará você a entender os detalhes dessa decisão e a proteger seus interesses comerciais. Visando esclarecer as possíveis dúvidas, dividimos este artigo nos seguintes tópicos:
1. Contexto Jurídico
2. Importância do Tenant Mix
3. Concorrência Interna: Riscos e Benefícios
4. Como Avaliar e Proteger Seu Negócio
IMPORTANTE: Este artigo aborda o tema de forma teórica e pode não ser diretamente aplicável ao seu cenário específico. Se deseja discutir a situação da sua empresa ou entidade, por favor, entre em contato conosco utilizando as informações disponíveis no final do artigo.
1. Contexto Jurídico
Os contratos de locação em shopping centers possuem uma índole marcadamente empresarial. Isso significa que ambos os sujeitos da relação são empresários, e o objeto do contrato está diretamente ligado à atividade empresarial.
A lógica que deve prevalecer nesses contratos é a da livre concorrência, destacando a autonomia da vontade e o princípio do pacta sunt servanda (os contratos devem ser cumpridos).
A interpretação desses contratos muitas vezes exige uma análise jurídica detalhada, assegurando que tanto locadores quanto locatários estejam plenamente cientes de seus direitos e obrigações. A ausência de uma consultoria jurídica especializada pode levar a mal-entendidos e litígios, prejudicando ambas as partes.
2. Importância do Tenant Mix
O tenant mix refere-se à organização estratégica das lojas dentro do shopping. É uma característica essencial para atrair consumidores e maximizar a lucratividade.
Cabe ao empreendedor do shopping escolher as lojas e organizar o espaço, sempre com o objetivo de beneficiar tanto o shopping quanto os lojistas.
Essas estratégias servem para atrair o maior número de consumidores ao empreendimento e alcançar a melhor lucratividade, beneficiando os lojistas e o próprio shopping.
Imagem gerada com inteligência artificial em 04/07/2024 às 18:09 (ChatGPT 4º / DALL.E)
3. Concorrência Interna: Riscos e Benefícios
A decisão do STJ destacou que a concorrência interna em shoppings não é, por si só, uma prática negativa.
Em grandes empreendimentos, é comum a presença de lojas concorrentes, muitas vezes instaladas lado a lado ou frente a frente. Essa estratégia pode aumentar a atratividade do shopping, beneficiar os consumidores e, consequentemente, os lojistas.
No caso analisado pelo STJ (REsp 2.101.659-RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por maioria, julgado em 21/5/2024, DJe 24/5/2024), a concorrência interna não foi considerada uma violação do contrato ou do tenant mix.
A decisão ressaltou que o contrato previa a possibilidade de ampliação e revisão do tenant mix e que o faturamento do estabelecimento já estava em declínio antes da instalação da nova loja concorrente.
4. Como Avaliar e Proteger Seu Negócio
Para proteger seu negócio e avaliar a instalação de lojas concorrentes, considere os seguintes pontos:
a) Verificação das Cláusulas Contratuais
Revise cuidadosamente as cláusulas que tratam da possibilidade de alteração do tenant mix e da instalação de lojas concorrentes. Assegure-se de que essas cláusulas sejam claras e específicas.
A falta de uma consultoria jurídica para interpretar essas disposições pode resultar em interpretações equivocadas e problemas futuros.
b) Análise do Tenant Mix
Entenda a estratégia do tenant mix do shopping. Avalie como a instalação de novas lojas pode impactar o seu negócio e se a concorrência pode trazer benefícios ou prejuízos.
Treinamentos e workshops podem ser extremamente úteis para capacitar equipes sobre essas nuances e melhores práticas, garantindo uma compreensão mais profunda e estratégias mais eficazes.
c) Estudo de Mercado
Realize um estudo de mercado para compreender a viabilidade da instalação de novas lojas do mesmo ramo e seu impacto no faturamento.
Sem uma análise detalhada e auditorias, é difícil garantir que os processos de contratação estejam em conformidade com as exigências legais e regulatórias, o que pode comprometer a transparência e eficiência do empreendimento.
d) Avaliação de Riscos
Considere os riscos envolvidos na concorrência interna e se os custos de participar do empreendimento compensam os possíveis benefícios.
A falta de compliance pode resultar em processos desestruturados e ineficazes, prejudicando a competitividade do negócio.
e) Consulta Jurídica Preventiva
Consulte um advogado especializado da sua confiança para revisar os contratos e assegurar que todas as obrigações e direitos estejam claramente definidos. Isso minimiza os riscos de litígios futuros.
Assine nosso newsletter para receber mais artigos e atualizações sobre práticas de licitação e melhores estratégias para suas propostas. Não perca a oportunidade de estar sempre um passo à frente!
Redação: Hallef Lamartine
Edição/Correção: Adiel Ferreira
Comments